Představte si dva téměř identické byty. Jeden bez balkonu, druhý s balkonem či terasou.
Developer mezi nimi udělá cenový rozdíl. Otázka ale zní: odpovídá tento rozdíl i ekonomické hodnotě pro investora?
Já samozřejmě nevím, jakou hodnotu má terasa pro vás. Mohu ale ukázat, jak jsem se na to podíval já.
Je potřeba dodat, že hodnota balkonu závisí i na způsobu využití bytu. Něco jiného je klasický pronájem celé rodině a něco jiného spolubydlení po pokojích, kterému se věnuji já.
Z praxe se mi dlouhodobě osvědčilo, že pokoj se vstupem na balkon lze pronajmout přibližně o 1 000 Kč měsíčně dráž než srovnatelný pokoj bez něj.
Pokud tedy vezmeme byt se 4 pokoji a všichni nájemníci mají přístup na terasu, znamená to zhruba 4 000 Kč měsíčně navíc, tedy 48 000 Kč ročně.
Na obrázku níže je konkrétní příklad z jednoho developerského projektu. Pro jednoduchost odhlédněme od dalších faktorů, které cenu ovlivňují (orientace bytu, patro, výhled, hlučnost lokality apod.).
📌 Varianta 0 – byt bez terasy
čistý roční příjem: 528 000 Kč, kupní cena: 11,86 mil. Kč, výnos z pronájmu: 4,45 %
📌 Varianta 1 – stejný byt s terasou
čistý roční příjem: 576 000 Kč, výnos z pronájmu: 4,86 %
📌 Varianta 2 – kolik bych mohl zaplatit navíc za terasu a stále mít stejný výnos 4,45 %?
Výsledek vychází na přibližně 1,09 milionu Kč.
Jinými slovy: při mém modelu pronájmu má terasa ekonomickou hodnotu zhruba 1,1 milionu korun.
Samozřejmě nejde o univerzální odpověď. Je to pouze jeden pohled založený na konkrétním typu pronájmu. Přesto mi přijde zajímavé, že hodnota, kterou investor přisoudí terase, může být úplně jiná než hodnota, kterou jí přisoudí developer.
Jak byste se na to dívali vy? Jakou hodnotu má balkon nebo terasa ve vašich očích?
