ZHODNOCENÍ VÝNOSNOSTI BYTU
To , zda koupě nového bytu pro mě dává smysl a mám se jí více do hloubky zabývat, měřím takzvanou výnosností bytu.
Výnosnost bytu se skládá ze dvou hlavních položek:
příjem z nájmu
zhodnocení nemovitosti v čase
A jelikož zde kladu důraz na to "v rychlosti", tak nebudu v první fázi uvažovat o ničem jiném než jen o čistém příjmu z pronájmu. A to proto, že všechny další parametry jsou velmi závislé na vývoji v budoucnosti a v prvotní fázi , kdy vyhodnocuji desítky různých nabídek developerů, tak by to bylo zbytečné. U novostaveb pak odpadají další významné nákladové faktory (fond oprav, stav domu atd.)
A abych byl ještě více přesný, budu uvažovat jen o "současném příjmu z nájmu", protože i ten vám v čase poroste.
Jak tedy postupuji:
Prohlížím stránky developerů v Praze a vidím, že nabízí například: 1kk 30m2 za 4,5mil, 2kk za 6,5mil a 3kk za 9,5mil. K této ceně si přičtěte cca 100/150/200tis Kč (kuchyň a případné další úpravy v bytě). Dejte pozor, zda cena inzerovaná developerem je konečná (při platbě v hotovosti může být cena jiná než při platbě přes hypotéku, zda je v tom již započítána garáž, komora a různé standardy výbavy).
Při zjišťování, za kolik by jste mohli svůj byt pronajmout, porovnávejte byty nejen se stejnou lokalitou, ale též zda je to novostavba / po kompletní rekonstrukci, zda je v ceně nájmu garáž / komora, zda je byt již vybavený, zda má balkón, je orientován do klidné části ulice a zda jde o čistý nájem bez dalších poplatků.
Další faktory, jako patro, světová orientace, zda je byt o 1-2m2 větší / menší ( kromě velmi malých bytů), již hrají při pronájmu menší roli. Budou ale naopak hrát velkou roli v budoucnu při prodeji.
Dejme tomu, že např. na Sreality/Facebook skupině naleznete několik podobných nabídek a v průměru zjistíte, že byty pronajmete v dané lokalitě za: 1kk 14tis, 2kk 23tis, 3kk 31tis (čistý příjem, vše ostatní platí nájemce)
Roční výnosnost nájmu je tedy následující = roční příjem z nájmu / cena pořízení nemovitosti. Pro naše 3 nemovitostí je pak následující:
1kk 168 000 / 4 600 000 = 3,65%
2kk 276 000 / 6 650 000 = 4,15%
3kk 372 000 / 9 700 000 = 3,84%
Toto výnosové procento je pak důležité si dát do kontextu, protože samo o sobě to je jen číslo. Je třeba porovnat s jinými byty a též s možnou další investiční alternativou, kterou mám k dispozici.
Já to pro zjednodušení porovnávám například s dlouhodobým termínovaným vkladem. Podívám-li se do banky, tak v současné době vidím, že nabízí cca zhodnocení 1.9% p.a. (26.8. 2024, Fio Banka, term. vklad na 5 let).
Závěrem:
Takové obecné pravidlo, které jsem za ta léta vypozoroval, je, že pokud u novostavby v Praze dosáhnete výnosu nad 4% p.a., tak jde o dobrou investici. Samozřejmě, čím vyšší procento, tím lépe.
V kontextu úrokových sazeb u termínovaných vkladů mi pak přijde pronájem nemovitostí stále velmi zajímavý / atraktivní a proto bych vůbec neuvažoval, zda peníze uložit do banky v dlouhodobém 10+ let horizontu.
Porovnávat, zda peníze investovat do Akcií, ETF, Dluhopisů, nelze s tímto výnosovým procentem. Není zde zahrnuto zhodnocení nemovitosti a též proto, protože si myslím, že každý investor by měl mít v portfoliu alespoň 1 či 2byty pro diversifikaci rizika.
A jak to máte vy? Budu rád za vaše komentáře, připomínky.
