1. Část - Koupě a financování
2. Část - Rekonstrukce
3. Část - Pronájem a celkové zhodnocení Business case
V dnešním příspěvku jdeme do finále. Připravil jsem následující kapitoly:
A) Pronájem
Odlišnosti od spolubydlení
Stanovení výše nájmu a kauce - konkurence
Inzerce a výběr nájemníka
B) Celkové zhodnocení business case
Výnosnost nájmu který používám, když porovnávám potenciál nemovitosti
Výnosnost nájmu z vlastního kapitálu - porovnatelné s úroky v bance / dluhopisy
Simulace celkové výnosnosti po 10letech ( CAGR )
Odlišnosti od spolubydlení
Již více než 15let pronajímám stylem spolubydlení a musím říci, že oproti pronájmu celého bytu jsem narazil na docela dost odlišností, které je potřeba vzít v úvahu.
Mezi ty hlavní odlišnosti bych zmínil: cílová skupina, inzerce v jiných médiích, prověřování solventnosti a bezdlužnosti (u spolubydlení toto nedělám), remote vs. fyzicky být u toho.
Stanovení výše nájmu a kauce - konkurence
Na sreality.cz a bezrealitky.cz jsem si zadal adresu mého bytu (Holešovická tržnice) a v radiusu 0.5km vyhledal nabízené 1kk, 1+1 a 2kk byty k pronájmu.
U 1kk jsem se díval na základní nájem a výše poplatků. (zda je v tom i elektřina, topení, internet atd...). Elektřinu budu přepisovat na nájemce. V poplatcích není Fond Oprav (ten vždy platím já jako majitel bytu). Porovnával jsem s podobně velkými byty a stavem po rekonstrukci. U 1+1 a 2kk jsem chtěl vědět jaký je cenový rozdíl oproti 1kk (zda mi tedy případně cenově nekonkurují).
Analýzou jsem dospěl k závěru, že Nájem vč. poplatků by měl být mezi 19 500 - 22 500 Kč,-. Řekl jsem si, že budu někde uprostřed a stanovil jsem si tedy nájem na 19 900 Kč (16900 + 3000 poplatky).
Kauce většinou byla spíše inzerována ve výši 1měsíčního nájmu. Méně častěji pak 2měsíční nájmy. Řekl jsem si, že když někdo bude mít na to zaplatit kauci ve výši 3 měsíce, tak nejspíš bude dostatečně solventní a odfiltruji tím ty nežádoucí. Koneckonců v Německu, kde jsem žil mnoho let v nájmu je standardně kauce 3měsíce + nájem předem. A tak jsem tedy zkusil 3měsíční kauci.
Inzerce a výběr nájemníka
Když podám inzerát u spolubydlení (Facebook skupiny) tak se mne většinou ozve do 2dnů 30-50zájemců. Očekával jsem, že to asi bude podobné i u pronájmu celého bytu. Podal jsem tedy inzeráty na sreality a bezrealitky.
Do 3dnů se mne ozvalo kolem 10zájemců. Nikdo z nich nepracoval v korporátu (má preference nájemníka). Většinou živnost, "vlastník firmy", 2 studenti na byt). 8/10 cizinci z východu. Hned jsem věděl, že něco není dobře.
Zamyslel jsem se nad svou analýzou. Rozšířil rádius konkurence na širší okruh Prahy. Analýzou jsem dospěl k závěru, že bych měl nájem snížit o cca 1000 Kč. Zároveň jsem snížil požadavek kauce na 2měsíce. Tímto děkuji @libpod, s kterým jsem tuto novou nabídku konzultoval!
Upravil jsem inzerát a do 2-3dnů jsem měl přesně to co jsem očekával. Napsalo mne cca 25zájemců, na prohlídku jsem pak pozval a přišlo cca 15 z nich. 80%cizinci, 1/3 z big korporátu). Prohlídky proběhly ve 3termínech, v každém termínu 4-6zájemců. Udělá to dojem, že je o byt velký zájem a zároveň to šetří čas. Všechny zájemce co přišli na prohlídku, jsem si omrknul na facebooku / linkedinu a jako top kandidáti mne vyšli 2, kteří pracovali ve velkých IT firmách.
Z těch 15ti co byli na prohlídce, jeden chtěl uzavřít smlouvu na místě a rovnou zaplatit kauci a další 3 mne pak ještě psali, že mají zájem. Z mých 2 top kandidátů, které jsem preferoval se neozval ani jeden. Řekl jsem si, že za to nic nedám, a napsal email mému top kandidátovi. Udělal jsem dobře! Měl velký zájem. Když jsem se ho zeptal, proč mne tedy nedal vědět, řekl mi, že když viděl tolik lidí na prohlídce, myslel si, že to je úplně bez šance. A proto se už ani nesnažil mne napsat.
Pak už to šlo vše lehce. Nájemníka jsem si prověřil v registru dlužníku (ikdyž u cizinců toho nejspíš moc neuvidíte). Prověřil jsem si zda pracuje tam kde uvádí že pracuje dle jeho info na Linkedinu a pak jsme podepsali podnájemní smlouvu přes signi.com (smlouva není na mne ale na synovce, proto může být podnájemní).
Celkové zhodnocení business case
Jelikož, jsem koupil byt na splátky (viz tweet - část 1), musím použít trochu jiný přístup k ocenění nákupní ceny. Kupní smlouva je na 4 064 730 Kč, ovšem s downpayment 1mil Kč. Zbytek musím splatit v měsíčních splátkách 23 200 Kč měsíčně po dobu 11let. To odpovídá úrokové míře 4% p.a., zaplacené úroky ~588 000 Kč. Kupní cena diskontovaná do dneška (roku 2024) je tedy 4,065mil - 0.588mil = 3.477mil.
Pokud tedy vše půjde dle plánu, budu se moci těšit z ročního průměrného výnosu 22.2% p.a. (Compound annual growth rate) což předčí průměrný 10,7% p.a. výnos SP500 Indexu. A to zde nepočítám o možnosti reinvestovat zisk z nájmu do SP500, což by pak ještě zvýšilo celkový výnos.
A samozřejmě to nejzajímavější na konec. Fotky bytu po rekonstrukci. Zde.
Článek spolu s Excel souborem KPIs Business Performance 1kk Byt si pak můžete stáhnout jako obvykle na https://buymeacoffee.com/pavelfohler