1. Část - Koupě a financování
2. Část - Rekonstrukce
3. Část - Pronájem a celkové zhodnocení Business case
V minulém dílu jsem se rozepsal o tom jak probíhala koupě a financování mého 1kk bytu. V této části se dočtete jak probíhala rekonstrukce od A do Z.
Kapitoly:
1.Kde mohu přidat hodnotu v celém projektu
2.Vyklizení bytu a bourací práce
3.Plánování rekonstrukce a budget
4.Vyhodnocení nabídek firem
5.Průběh rekonstrukce
6.Vybavení nábytkem a spotřebiči
7.Konečný účet za rekonstrukci
1.Kde mohu přidat hodnotu v celém projektu
Aktivity, kde mohu přidat hodnotu jsou: řízení celého projektu od A-Z, vedení a průběžná kontrola rozpočtu, výběr firmy, naplánování detailů, ale i vyklizení bytu, bourací práce, zakrytí podlahy proti zničení je to co zvládnu svépomocí.
Pokud můj volný čas nemá větší cenu než práce, kterou dělám, tak mne to dává smysl. Někdy to ale prostě dělám z důvodu, že mě to baví. Nechci jen sedět za počítačem.
2. Vyklizení bytu a bourací práce
Jelikož jsem prodávajícího znal (známí rodičů), tak jsem se s nimi domluvil, že začnu s vyklizením bytu a bouracími pracemi ještě před podepsáním kupní smlouvy. Jak se říká, čas jsou peníze, není na co čekat. Půjčil jsem si přívěsný vozík v půjčovně a cca ve čtyřech várkách jsem vše odvezl do sběrného dvora. Odvoz starého nábytku, kuchyňské linky trval cca půl dne. Bourací práce jako odstranění vany, obkladů, dlažby...viz foto cca další 1 den. Myslím, že tímto jsem ušetřil cca 10-20tis Kč.
3. Plánování rekonstrukce a budget
V rámci plánování rekonstrukce, jsem si nakreslil plánek bytu a rozvrhnul jsem si kde co bude. Například záchod byl původně v místě komory. Kuchyň byla původně součástí koupelny (šílenost).
Na www.poptavej.cz jsem zadal poptávku, že sháním firmu na komplet rekonstrukci 1kk bytu. Pro obdržení cenových nabídek jsem žádal firmy o rozepsání na jednotlivé položky, protože se mne pak jednotlivé nabídky lépe mezi sebou vyhodnocují. Během 5ti dnů mě odpovědělo cca 8 firem, s kterýma jsem si pak domluvil prohlídky bytu. Někteří se jen podívali a zeptali se na pár věcí, někteří pak šli do většího detailu. (nechal jsem to na nich, protože jsem chtěl vidět jejich "profesionalitu"). U téměř každé druhé prohlídky mně řekli nějaké zajímavé detaily či možné vylepšení což jsem pak ocenil při upřesnění toho co požaduji (Například instalace podhledu, ventilace, zazdění okna, schodišťový typ vypínače k nočnímu stolku, datové kabely, nebo i zda v koupelně překrýt starou omítku sádrokartonem, či oklepat). V 1. dílu (příspěvku) jsem plánoval s celkovým budgetem na rekonstrukci cca 600tis Kč (vč. nábytku), ale samozřejmě jsem byl zvědav s čím přijdou poptané firmy.
4. Vyhodnocení nabídek firem
Nejdůležitějším kritériem pro mne nebyla jen cena, ale i to kdy firma může začít a doba rekonstrukce. Pokud bych totiž musel čekat třeba 3-4měsíce, znamenalo by to ušlé výnosy z pronájmu bytu. Také jsem chtěl dopředu vidět návrh smlouvy o dílo. Nechtěl jsem být překvapen nějakou dlouhou a komplikovanou smlouvou. Smlouva by totiž měla být jednoduchá a srozumitelná, max 2-3stránky.
"Nejlevnější" nabídka byla na 156tis ovšem položkový list prací neobsahoval vše, překrytí stěn v koupelně mělo být sádrokartonem, reference na poptavej.cz nebyly zrovna nejlepší, dokončení rekonstrukce 2týden v Prosinci (~3měsíce ušlý zisk nájmu).
"Nejdražší" nabídka byla za 330tis Kč, vč. oklepání staré omítky v koupelně, dobré reference, dokončení rekonstrukce v polovině listopadu (2měsíce ušlý zisk nájmu)
Zatímco jsem vyhodnocoval nabídky firem, zavolala mi z poptavej.cz ještě jedna firma. Byl jsem k nim fér a řekl jsem jim, že už vyhodnocuji nabídky dalších několika firem. Navrhl jsem, že pokud budou moci přijít si prohlédnout byt a poslat mi nabídku do druhého dne, tak že je rád zařadím do mého "výběrového řízení".
Tato náhoda se nakonec ukázala jako vítězná. Firmě totiž odpadnul zákazník, mohli začít do týdne, cenová nabídka byla pěkně rozepsaná dopodrobna, a hlavně během prohlídky pán z firmy velmi dobře argumentoval, navrhnul spoustu zajímavých detailů. Reference měli též dobré, smlouva o dílo byla na 2stránky a obsahovala vše co jsem očekával.
"Vítězná" firma nabídla cenu 336tis Kč, s tím že plánují dokončit vše do konce 22.září. (dal jsem jim do smlouvy o týden navíc + penalizaci - viz smlouva žlutě vyznačeno). Vítěznou firmu jsem vzal jako benchmark pro kalkulaci ušlého zisku z nájmu. Po odečtení položek, které nebyly u "konkurenčních" nabídek a ušlého zisku z nájmu pak cena k porovnání byla 287tis Kč. (viz tabulka níže).
5. Průběh rekonstrukce
19. Srpna 2024 firma započala s rekonstrukcí. Na domovní nástěnku, jsem vyvěsil, že provádím rekonstrukci od 8-17h (víkendy se nepracovalo). V průběhu rekonstrukce jsem komunikoval pouze s majitelem firmy, což bylo super. Vše šlo jako na drátku. Dolaďovali jsme rozvody elektřiny, vody, ventilace, umístění spotřebičů kuchyňské linky, přesun záchodu z komory do koupelny. Též jsem si zažádal o vícepráce (otočení dveří a zárubní, zazdění okna, extra vypínače, vytápěná podlaha, atd..). Zde vidím chybičku na mé straně, protože jsem si nenechal všechny vícepráce podrobně "nacenit"... (jen některé). Ponaučení pro příště je být v tomto důsledný. V období, kdy už probíhali dokončovací práce (montovali kuchyň a úklid), jsem se s firmou domluvil a začal přivážet můj IKEA nábytek abych vše urychlil. 22. Září pak proběhlo předání hotového díla a já jsem mohl již udělat fotky pro inzerci.
6. Vybavení nábytkem
Kuchyňskou linku jsem si naplánoval v IKEA, ovšem spotřebiče jsem si objednal v Alza, protože byli výrazně levnější (úspora cca 12tis). Nábytek též rád používám z IKEA a nejraději pak dokupuji různé Ikea kousky a díly přes bazar, od nového to kolikrát nerozeznáte a uspoříte i 50% ceny. Nevýhodou je ten čas co nad tím "profláknete", ale zase je to asi takový jako když v loterii vyhrajete 10kč...prostě máte radost že se na vás usmálo štěstí :)
7.Konečný účet za rekonstrukci
Původní cena byla 336 000,-- Kč
Změny ve specifikaci 13 860,-- Kč
Vícepráce 97 753,-- Kč
Celkem 447 613,-- Kč
Pokud si chcete stáhnout specifikace prací (ceny jednotlivých položek jako elektroinstalace, položení obkladů atd...) a též smlouvu o dílu podívejte se do sekce Shop.
V příštím příspěvku pak připravím závěrečnou 3. Část, s názvem Pronájem a celkové zhodnocení Business case.